李长兴能拿下这块地皮，内因很复杂。

    答应了很多条件。

    最重要的三个条件。

    第一，为印刷厂的工人提供工作；

    第二，盖一个下岗工人再就业中心。

    还有最重要的第三点。

    要以比市场价低20%-30%的价格，售出500套房子给徐汇的下岗职工，作为“安置房”为维护社会稳定。

    这才免费拿下了地皮。

    不过这还没完。

    地皮是工业用地，免费拿过来之后，仍是工业用地。想要改成商业用地，还得交一笔土地性质改变的补偿金。商业用地的地价，要远远高于工业用地。

    谈成的条件，是中博地产出资1500万元，用作这32亩土地的性质改变。

    所以在计算项目成本的时候，就很有说道了。

    比如建安成本。

    建安成本里主要就是土建成本，包括钢筋、混凝土、砌体，一起人工费等等。现在的房地产还没有市场化，还处于试点阶段，所以材料、用工都极便宜。

    一个小工，一天也就10块钱的收入。

    大工也就20块钱。

    整体算下来，建筑成本也就是250-300元/米。

    这个楼盘会有1200套房子，6栋楼，建筑面积8万多平方米。

    加上水、电气、暖通、消防、电梯等设施的安装成本，公共区域的精装修成本……整个项目的建安成本，也就是3000万元左右。

    项目表都已经做出来了。

    除此之外，还有以及小区内道路、绿化、照明、管网等绿化设施，社区用房、物业用房、停车位等，总费用500万元。

    还有工程管理费500万元。

    前期投入的成本主要就是这些，“地皮成本+4000万”。

    地皮成本肯定不能以1500万来计价。

    中博地产拿到手之后，土地就得按照市场价来计算了。

    按照徐汇这边的正常地价，这一片的商业用地，每平米至少要2100块钱，相当于140万元每亩。32亩地，总价要4500万元。

    这样一来，总成本就达到了8500万元。

    加上要盖一栋下岗职工再就业中心，算做500万，总成本9000万元！

    扣除4500万的地皮，实际开发成本只有4500万元。

    房屋面积8万平米。

    就算每平米5000块钱，减掉部分安置房的折扣，楼盘的总价值基本也能达到3.5亿！

    利润很厚！

    远不是房改过后，市场激烈竞争导致各种成本大幅度增长后的房地产项目能比。

    郭关昌很感兴趣，连同学他爹王新河也想积极参与。

    接下来就到谈判环节了。

    总成本是9000万元。

    总不能按照这个数目来融资吧？

    周浩然一言以决，“郭总是我校友，王总是我老乡，都不是外人。那我就决定了，这个项目就定为1个亿的盘子好了。我计划让出35%，融资3500万。”

    王新河那边还在盘算着算账呢。

    郭关昌就很有魄力的当即表态：“我觉得可以，就按你说的办！”

    让王总惊愕的眼球差点掉在地上。

    周浩然笑笑，“先不急，回去都慢慢研究。这周末吧，咱们再聚聚，拿出个确切的说法。都不是外人，有什么问题都好商量。”

    第二天，郭关昌就找他喝茶。

    主动套近乎。

    “原来长兴出版社是你的，我还说谁能把一家民营出版社当做典型给树立起来呢！原来是你！”

    郭关昌的亲近之意很明显。

    周浩然也有意跟他结交，笑道：“中博书局做的是文化产业，想赚钱还是得靠房地产。”

    “我看了下安置房的条件，有漏洞啊！”

    郭关昌皱起眉头。

    周浩然闷头喝茶，微笑道：“什么漏洞？”

    “现在的房价太高了，以折扣价向那些下岗工人售房，这是应该的，也是国企改革浪潮下很多地方都出台的补偿性政策。”

    郭关昌也做房地产，也知道有类似的说法。

    “改革有阵痛，改革也有红利。”周浩然直言不讳，“对下岗工人来说，是阵痛。对地产商来说，就是红利。要不是有这种安置房的政策，想拿到这样的地皮可不容易。”

    “这些都好说……”郭关昌压低了声音，似乎生怕隔墙有耳，“500套的安置房，由官方的部门来处置？”

    周浩然笑道：“不是他们处置，是他们批文件。咱们是企业，我们怎么知道谁是国企的下岗职工，谁不是？这得官府给签发的证明才行。下岗职工拿着相关