和附近租金算出来的，只是这些位置租给普通商户以后，大概能够收到多少钱。”

    “西园寺拿到的却不仅是把店铺租出去的权利。”

    “食品、餐饮、零售、广告、自动售货机，还有现有的物流体系，都可以通过这些车站接触到每天固定经过的人。”

    高桥马上说道：“经过车站的人不可能全部消费。”

    “而且经营这些业务需要装修、员工、库存和运输，这些都是成本。不能看到客流以后，就把每一个人都算成西园寺的收入。”

    “当然不能全部算进去。”

    皋月回答得很干脆。

    “可是，也不能因为不知道其中有多少人会消费，就把他们全部删掉。”

    她用手指点了点讲义前面的客流统计。

    “高桥学长花了很多时间，调查这些车站每天有多少人经过。”

    “到了最后估值的时候，您却只留下了商铺面积。”

    “这些人都去哪里了？”

    报告厅里传来一阵很轻的翻页声。

    几个新生不约而同地重新翻到了那张客流表。

    上面的数字一直都在。

    高桥也在演讲中多次强调固定客流对车站商业的价值。可真正计算经营权时，他还是采用了接近普通商铺租金的方式，没有把西园寺通过自身的品牌效应和供应链利用客流的能力放进去。

    直树盯着表格看了半天。

    他终于明白皋月为什么只用一句话，便让自己觉得这张原本十分完整的表格少了什么。

    高桥沉默了几秒，低头看着讲义上的客流表。

    “可我们根本不知道有多少人会在站内消费。”

    他抬起头。

    “随便填一个比例进去，数字或许会更好看，可它未必更接近实际。”

    “那就多算几种情况。”

    皋月说道。

    高桥微微皱眉。

    “多算几种？”

    “取一个足够低的比例，再取两个稍高一些的比例，分别算一遍。”

    皋月抬手点了点那张表格。

    “这样至少能够看出来，客流被算进去以后，结果会往哪个方向变化。”

    “可那些依旧是假设。”

    “估值本来就离不开假设。只要把采用的条件写清楚，别人自然可以判断这份结果可不可靠。”

    她停顿了一下，又问道：

    “高桥学长现在这张表，不也用了一个假设吗？”

    “什么假设？”

    “假设这些车站每天经过的人，不会给西园寺带来一分钱。”

    高桥的视线重新落到了客流表上。

    皋月轻轻笑了一下。

    “这个算法确实很保守。”

    “只是稍微有些偏心了。”

    教室里响起了几声压得很低的笑声，还有几个坐在前排的学生在疯狂地朝高桥挤眉弄眼。

    高桥的眉头跳了一下。

    他并没有注意到那几个学生，只是看向皋月的目光变得更认真了。

    “可就算把客流加入计算，经营成本也不能忽略。”

    “西园寺把商品送进每一座车站，都要建立相应的供应体系。”

    “可是西园寺已经有自己的供应体系了。”

    皋月翻到讲义后面那些实地拍摄的照片。

    “这些也是高桥学长调查出来的。”

    照片上能够清楚看到西园寺物流的货车，以及已经进入站内柜台的集团商品。

    “将现有的运输路线延伸到新的车站，和从头建立一整套物流网络，成本不会相同。”

    “您不知道西园寺物流的真实成本，这很正常。”

    “可您为什么默认每一家店都需要从头开始？”

    高桥张了张嘴，却没有马上回答。

    他低头看了一眼照片，又看向自己在表格中写下的经营成本。

    那部分数字参考的是独立商户进入车站以后，需要承担的平均成本。对于一家已经拥有农业、物流、零售和广告业务的集团来说，这个计算显然有些粗糙。

    当然，这只是站在西园寺集团的角度。以一个大学三年级学生能够接触到的资料来看，高桥已经做得相当不错了。

    “你说的对，这部分也需要调整。”

    高桥再次承认了自己的问题。

    随后，他抬手指向黑板上的台场关系图。

    “可是台场开发带给西武的正外部性依然存在。”

    “西园寺塔和集团总部会带来员工、客户和海外访客。他们需要入住酒店，也会使用西武的交通设施，西武保留的土地也会因此升值。”

    “这些收益是由西园寺的投资带来的，但其中相当一部分会留在西