神色不变，示意方文山说下去。

    收购屈臣氏这种有上百年歷史的公司，遇到一些歷史遗留问题是很正常的。

    他早已做好心理准备。

    “我们在梳理屈臣氏的债务和资產时发现。

    他们在去年底，以公司名义向滙丰银行借贷了一笔高达三千二百万港幣的款项。”

    方文山匯报导。

    “三千二百万？用途是什么？”陈秉文问道。

    这个数字在此时绝非小数。

    “帐目上显示的资金用途是购买了一块地皮。”方文山看了一眼手里的文件，继续解释道，“地块位於新界的元朗工业区，面积不小。

    但问题是，根据我们的初步了解和评估，该地块目前的位置相对偏僻，基础设施並不完善，短期內的开发价值和变现能力存疑。

    这笔贷款的本息偿还，未来几年会对屈臣氏自身的现金流造成不小的压力。”

    陈秉文听完，陷入短暂的沉思。

    这確实是一个意外的负担。

    收购屈臣氏，意味著要同时承接它的资產和负债。

    这笔巨额土地贷款，无疑会增加收购后的財务整合难度和短期资金压力。

    “和记黄埔知道这件事吗？”陈秉文问道。

    “应该知道。

    但这很可能也是韦理急於甩掉屈臣氏这个『非核心资產』的原因之一。

    他可能认为这块地是个包袱，或者短期內看不到升值潜力，不想让这笔债务和低效资產继续留在和记黄埔的报表上，影响他聚焦地產和港口等核心业务的战略。”

    方文山分析道。

    陈秉文沉吟片刻，“这块地具体规划用途是什么？

    是工业用地还是其他性质？”

    “土地性质是工业用地。屈臣氏当时的借款理由是计划自建新的仓储物流中心以及未来扩建生產线，但地买了以后一直没有进一步动作。”

    方文山回答。

    “工业用地.元朗”

    陈秉文从方文山手里接过调查报告，目光扫过文件上关於地块位置的描述和简图。

    当看到“位於天水围边缘”这几个字时，他瞳孔微微一缩，瞬间联想到华润开发天水围的事。

    於是，他迅速走到墙上那幅巨大的港岛地图前，在上面找到屈臣氏那块工业用地的位置。

    陈秉文的目光在地图上那块紧邻天水围的土地轮廓上停留了片刻，脸上闪过一丝瞭然的神色。

    屈臣氏贷款买的那块地，就在未来天水围大型社区的边上。

    现在虽然因为新界归属问题，造成地价一直低迷。

    但陈秉文清楚记得，再过几年，隨著中英谈判的推进和新界土地契约问题的逐步明朗。

    特別是天水围新市镇的开发进入快车道，这块地的价值將迎来爆发式增长。

    想到这里，他將文件递还给方文山，平静的说道：“方总监，这件事，我们或许要换个角度来看。

    这块地现在看是负担，但未必不是机会。”

    方文山有些不解：“陈生，您的意思是？”

    “第一，”陈秉文看著方文山，说道，“这块地和这笔贷款，是我们与和记黄埔谈判时最有力的筹码。

    和黄急於甩掉非核心资產，我们可以明確指出，这笔不良的资產和长期债务，严重影响了屈臣氏的估值和未来现金流，要求他们在收购价格上做出更大的让步。

    韦理现在的心思都在他的地產和港口上，只要我们能顺利接盘屈臣氏，在价格上他应该不会过於纠缠。”

    陈秉文顿了顿，接著说道：“第二，也是更重要的一点。

    这块地在元朗，靠近天水围。”

    “是的，陈生。我还专门去现场看过，屈臣氏贷款买的这块地就在规划中的天水围新市镇边缘。”

    方文山非常肯定地插话道。

    陈秉文点点头，“天水围的开发一旦全面启动，基础设施会迅速跟上，道路、水电、公共运输都会在短时间內完善。

    届时，这块现在看似偏僻的工业用地，位置將发生翻天覆地的变化。

    它会从边缘地带，变成紧邻大型新兴社区、具备极高战略价值的物流和仓储黄金地段！”

    “可是，天水围开发短时间內难以完成，这笔贷款的利息支出却是实实在在的。”

    方文山提醒道，“未来两三年內，这块地恐怕难以產生收益，反而会持续消耗我们的现金流。”

    陈秉文道：“你说得对，这是个现实问题。

    不过，想要解决这个问题也非常简单，要么对这块地进行初步规划，先建设简易仓储设施，出租给周边工厂，至少覆盖部分利息支出。

    要么交点钱，把土地性质改成商业用地，直接进行商业开发。”