临出门前，方文山转过身，问一个他这段时间一直想问却一直没找到机会开口的问题或者是建议：“陈生，眼下港岛地產业如此火热，地价上涨幅度明显，如果能顺利拿到三亿港幣的贷款，是不是可以考虑用其中一部分投资地產？”

    方文山临出门前的问题，让陈秉文的心情有些复杂。

    “地產.”

    陈秉文低声重复了一遍这个词，嘴角泛起一丝难以察觉的复杂笑意。

    他何尝不知道地產火热？

    他甚至比任何人都清楚，这股狂热还会持续一阵，並在未来一两年內达到顶峰。

    眾所周知，隨著82年世界性经济危机，加上铁娘子82年底在大会堂台阶上摔了一跤后，政治不確定性急剧升高，引动港岛经济和地產双双崩盘。

    到了83年，市场信心彻底崩溃，那才叫真正的崩盘，无数高槓桿投机者血本无归，甚至沦为『负资產』！

    现在衝进去，固然可能赚点快钱，但那是在刀尖上跳舞，是在赌自己能在音乐停止前抢到椅子。

    陈记的根基是实业，盈利核心在於经营利润和持续现金流，现金流稳定可预测，风险主要是经营性风险。

    而地產业盈利的核心在於资產增值，现金流波动巨大，依赖信贷周期。

    风险是金融和政策风险，波动剧烈。

    优势是在上升周期中可能有极高回报，崩盘时可能面临毁灭性打击。

    用实业稳定的现金流，去搏击地產的高波动风险，无异於拿长处去碰別人的运气，绝非明智之举。

    陈秉文现在要做的，是囤积资金，保持流动性，等待最佳时机，去“捡”那些被迫拋售的优质资產，而不是成为被捡的那个。

    想到这，他深吸一口气，看向方文山。

    他不能告诉方文山关於未来经济走势，但可以用基於当下事实的商业逻辑说服他。

    “你这个问题提得很好，也很及时。”

    陈秉文示意方文山重新坐下，“坐，我们聊聊这个问题。

    关於是否用贷款投资地產，我的答案是否定的，至少现阶段，绝对不行。”

    方文山依言坐下，疑惑道：“陈生，目前地產行情火爆，很多企业都靠此获得了超额利润，我们手握巨资，错过確实有些可惜。”

    他顿了顿，带著实业人的无奈，“做实业的不如做地產的，再加上港府在製造业政策上的积极不干预原则。

    我们辛苦一年，利润可能还不如人家炒一块地皮赚的零头。”

    陈秉文心中暗嘆，这就是时代的疯狂，也是最大的陷阱。

    所有人都看到眼前的暴利，却选择性忽视了脚下的悬崖。

    港府对製造业的漠视，更是逼著优秀的企业和资金脱实向虚，这无异於饮鴆止渴。

    陈秉文没有直接反驳，而是耐心的解释道：“你说的都是事实。

    但正因为它是事实，我们才更要警惕。

    当一个市场的利润高到不合常理，吸引所有人蜂拥而至时，往往意味著风险正在急剧累积，离泡沫破灭不远了。”

    他指著桌上的財经期刊说道：“你只看到了別人赚钱，有没有想过，他们凭什么赚这个钱？

    靠的是高槓桿、银行信贷支撑和对市场会永远上涨的盲目信心。

    一旦这三个基础有一个动摇，后果是什么？”

    陈秉文没有给方文山回答的时间，继续自问自答，“第一，地產是资金密集型行业，利润来自资產增值，但增值的前提是能以更高价格卖出去。

    一旦市场转向，高槓桿就是催命符，价格下跌的损失会被成倍放大。

    我们实业的利润来自產品销售和品牌溢价，现金流稳定，风险可控。

    用我们稳定的现金流去支撑高槓桿的地產投机，等於拿我们的根基去赌別人的运气，风险收益完全不对等！”

    “第二，港府对地產的態度曖昧，但绝不会允许泡沫无限膨胀危及金融稳定。

    通胀高企，加息是必然之举。

    一旦信贷收紧，地產业必然第一个被衝击。

    我们的功能饮料和糖水是必需品，抗周期性强，加息对我们的直接影响远小於地產。

    我们不能把命运寄托在政策的仁慈上。” “第三，別人贪婪我恐惧，別人恐惧我贪婪。”

    陈秉文重重地说出这句投资格言，“现在正是所有人贪婪的时候，我们更应该恐惧。

    我们的『贪婪』，应该留到別人恐惧的时候！

    现在衝进去，是在泡沫顶端买单。

    而我们手握现金，保持流动性，就是为了在泡沫破裂后，別人被迫拋售优质资產时，我们能有『捡便宜』的实力和底气！

    那才是真正属於我